（嘎嘎嘎，八千字，算大章了不？）
“不是，哥，你剛說啥？搞房地產公司？”成子下意識地往前湊了湊，壓低聲音，“早幾年你不是說過，幹房地產賣房子的，拉一排挨個兒斃了可能有冤枉的，但是隔一個斃一個，肯定有九成漏網的？你還說那玩意兒咱不碰，可你這，咋？又改主意了？”
李樂笑了笑，“我說的房地產公司，跟那幫玩空手套白狼、勾兌拿地、虛報容積率、抵押加槓桿，要麼發財，要麼樓爛債留人跑路的，不是一碼事。”
“那你說的是哪一碼？”成子眉頭依然皺著，眼神里全是困惑，“這年頭，搞房地產的不都是這一套玩法？離了這個，還能玩得轉？總不能是給長安人民蓋經濟適用房吧，呵呵呵。”
“扯淡，哪輪得到咱們？你得換個思路。”李樂身體往後靠了靠，目光掃過不遠處此時有些空蕩蕩的舞臺，“我在姑蘇搞的那個青年公寓專案，你有印象吧？”
成子想了想，“那不是用嫂子家的樓麼？弄得跟大學宿舍樓似的，說是給剛畢業去那邊工作的大學生和年輕人住的，上次姚小蝶過來做審計，還提過一嘴，說租金壓得低，出租率很高，但就是賬面上看著，不算怎麼賺錢....哥，你是想，照這個路子來？”
“對，但不全對。”李樂手指在桌面上點了點，“說實話，姑蘇那個規模小，算是蜻蜓點水，其實也是那會兒腦子一熱就搞了出來，反正你嫂子家蓋的樓，不用白不用。”
“嘖嘖嘖嘖。”
“你幹嘛？”
“吃魚呢。”
“不過今天那個王磊的事兒，讓我一下子把幾個問題串了起來，倒是可以以青年公寓為一點，然後成立一家正經的房地產開發公司作為前置，建立一個以開發、持有、租賃為業務核心的模式。”
“不是簡單租兩棟樓改造一下。那是咱們自己找地、自己設計、自己蓋，然後自己持有、自己運營管理，只租不賣。”
成子眨了眨眼，似乎捕捉到一點什麼，但又沒完全抓住，沒吭聲，等著他往下說。
李樂拿起筷子，在桌上畫了兩個淡淡的圈兒，“兩塊核心業務，一是不是像傳統開發商那樣買地蓋樓賣樓，而是選擇性地依託咱幾個生產基地所在的城市，特別是那些國家級的經濟開發區、高新區，開發專門用於租賃的公寓。二是是收購那些位置不錯但品質一般的舊樓，用我們的標準進行改造，變成可出租的資產。”
“而目標客戶非常明確，首先就是我們自己各大基地裡的員工，企業可以作為福利為他們整租，這解決了我們自己的問題，你反正要建宿舍，不如走市場化路徑。”
“再一個，就是開發區裡其他企業的員工，特別是那些年輕的白領、技術人員，第三，就是這座城市裡所有暫時買不起房，但又對居住品質有要求的年輕人。”
成子拿起茶杯，抿了口，琢磨著，說道，“哥，我明白你的意思。這聽起來像一樁更具有社會效益的生意，能解決實際問題。”
“但房地產是資金高度密集的行業，這種只租不售的模式，對資金的佔用將是天文數字，回收期會非常漫長。這和現在追求的高回報率、快速週轉的模式，完全是兩個邏輯。經濟效益呢？它的盈利模型怎麼跑通？”
“就沒打算快進快出。”李樂搖搖頭，“這也不是傳統意義上那種瞄著暴利去的房地產。我們不能把它當成一個快生意來做。它的經濟效益不在暴利，而在長期和穩定。”
“怎麼說？”
李樂抓了盤子裡的幾顆開心果，一邊給大小姐掰著，一邊算給成子聽，“第一，現金流。一旦形成規模，租金收入是非常穩定的正向現金流，能平滑經濟週期的影響。”
“第二，資產本身。經濟在起飛，這些核心城市、開發區的地產價值長期看一定是穩步上升的，我們持有的是優質實物資產，這叫藏富於地。”
“第三，政策機會。我之前研究過，雖然現在國家層面還沒明確政策，但很多地方政府為了招商引資、吸引和留住人才，對能提供配套租賃住房的企業是非常歡迎的。這意味著，我們在拿地、改造甚至是稅收上，都有可能爭取到意想不到的支援。滬海張江、燕京中關村那邊己經有類似的苗頭了。”
“最後，也是最重要的一點，我們有什麼？”
“有什麼？有....基地？”成子想道。
“對，我們的幾個基地，綿蓉城、中州、長安都是在未來省域經濟和虹吸地帶，而粵省的季華鄉，蘇省的姑蘇，鄂省的江漢這些都是珠三角、長三角和沿江經濟帶的中心城市。”
“這些城市都會是未來人口的打量流入的區域，每年多少從外地來的年輕人、打工人？他們第一要務是什麼？有個安穩、便宜、上班近、不用折騰甚至帶點小理想小情趣的乾淨的窩”
看著舞臺上燈光開始變換，預示著年會即將開始，李樂加快了點語速。
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