第38章 芬蘭上午十點，唐莞到的時候屋裡已經坐了六個人——除了上次彙報時的四位，還多了兩張新面孔。
陸副總介紹了一下，一位是戰略投資部的高階分析師，姓鄭，另一位是新到崗的文創專案運營總監，姓方。
唐莞把電腦連上投影儀。
她沒有翻到第一頁就直接開始，而是先點開了一張城西園區的航拍圖作為開場，讓所有人先看到那棟老廠房在灰白天光下的輪廓。
“今天想彙報的是雙模型分析框架的完整版。”她開口，“兩套模型的核心假設差異，主要在於業態定義。一套是純文化消費場景，以藝術展覽。小型演出和文創零售為主。另一套是商辦混合加配套商業，辦公為主，商業為輔。”
她翻到第二頁，把兩套模型的底層邏輯並排放在螢幕上。
“文化場景下的坪效預測偏低，但品牌溢價空間大。商辦混合的租金收益更穩定，但對招商能力的要求更高。兩套模型不是二選一，是並行參照。在專案不同的決策階段可以靈活切換。”
講到第三部分時，運營總監方總放下手裡的筆開口了：“你這兩套模型的成本端假設，租金和人力佔比的權重分別是怎麼取的？文化業態下人力成本偏高，是因為展覽運營需要更多專業崗位。這個我理解。但你租金佔比偏低的具體依據是什麼？”
唐莞翻到成本結構拆解那一頁，把租金佔比。人力成本佔比和運維成本佔比三個資料逐條拆開解釋：“租金佔比是基於周邊三公里範圍內同類物業近一年的市場成交均價做的擬合，考慮到園區屬於城市更新專案，我預留了政府協議價的浮動空間。這裡有一頁敏感度分析表，不同權重組合下的投資回報區間都列在裡面了。如果方總覺得某個引數的假設範圍需要調整，我可以把模型改成開放參數重新跑一遍。”
方總低頭看了看她列的那張表，然後點了點頭。
唐莞繼續往下講。
“綜合來看，雙模型框架可以讓專案組在決策時有更完整的風險收益畫像。我建議在下一階段的方案深化中，兩套模型並行推進，到投資評審會之前再做最終選定。”
她合上電腦，會議室裡安靜了兩三秒。
陸副總靠在椅背上拍了拍手。
“這個框架可以直接進專案組正式方案。”陸副總說，“你把彙報材料整理成專案組內部檔案，下週例會過一下。”
唐莞說：“好的。”
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週六清晨，天剛亮透不久。
冬日的晨光帶著一層薄薄的金色，從東邊的樓群縫隙裡斜斜地照進來。
唐莞穿著一件駝色羊毛大衣，圍巾在脖子上繞了兩圈，手裡拎著一隻不大的帆布包。
她走出單元門時韓聿已經等在路邊了——他穿色高領毛衣外面套一件深灰色羊絨大衣，整個人看起來比平時鬆弛了一些。
他靠在前車蓋上，目光落到她肩上那隻帆布包上。
“包這麼小？”他彎了一下嘴角。
“你說不用帶行李箱。”唐莞拍了拍帆布包，“就帶了換洗內衣。”
“那走吧。”韓聿拉開副駕門，“上車。”
車子駛出小區時唐莞側頭看著窗外正在醒來的城市。
週六早晨的街道比工作日安靜許多，行人裹著厚外套行色匆匆。
她看了一會兒街景，然後收回目光看著前方。
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