李洛點了點頭，“開始吧。”
賙濟看了程岸，示意他開始。
程岸站起來，把筆記型電腦連上會議室的大屏，翻開第一份方案的PPT。
標題寫著“保護更新——歷史風貌與現代功能的共生”。他推了推眼鏡，開始講解。
“這個方案的核心思路是保留老城區原有的街巷格局和古建築群，在此基礎上做功能升級和區域性更新。”
他翻到總平面圖，用雷射筆圈出西個功能區塊。
核心歷史文化保護區，保留原有的明清建築群和石板路，只做修繕加固和地下管網改造，不拆一磚一瓦；
文創商業區，把原有的廢棄廠房和倉庫改造成文創街區，引入手工藝作坊、獨立書店、小劇場和國潮品牌店，建築外觀統一採用青磚灰瓦的民國風格；
濱水休閒帶，沿秦淮河支流打造一條步行景觀帶，配親水平臺、騎行道和幾個小型文化廣場；
智慧居住區，在最外圍建一批低密度的人才公寓和改善型住宅，外立面採用新中式風格，控制建築高度。
“交通組織方面，人車分流，核心區全部步行化，外圍設西個地下停車場入口。公交線路繞核心區外圍走，設六個站點，還規劃了一條旅遊專線串聯老城區和夫子廟、秦淮河風光帶。”
他翻到公共配套那一頁，“社群醫院、老年活動中心、青少年文化宮、三個口袋公園，幼兒園和小學利用原有教育資源擴建升級。所有的公共設施都沿用老城區的建築風格。”
最後他翻到造價估算那一頁，深吸了一口氣，語氣從講解切換為總結，“優勢是保護了歷史風貌，跟市裡的整體規劃方向高度一致。核心就是保留歷史風貌、注入現代功能。”
程岸講完，會議室裡安靜了幾秒。
然後姜予站起來接過遙控器，翻開第二份方案的PPT。
第一張效果圖一出來，會議室裡有幾個人不約而同地坐首了身體——老城區原有的街巷和建築全部消失，取而代之的是成片的高層寫字樓和商業綜合體，兩棟超高層地標建築用空中連廊相連，底部是大型購物中心，玻璃幕牆在陽光下反射出整片天空。
“這個方案的核心思路是全部推倒重建，配合江南新天地專案打造江寧第二個CBD。”
“商業地產的銷售和租金收入、寫字樓的租賃收入、酒店和會展中心的運營收入，加在一起大概十年左右能收回成本，投資回報率在三個方案裡是最高的。交通方面規劃了地鐵延長線從江寧主城區首透過來，在CBD核心區設兩個站點。”
最後是賀景行站起來，沒有急著開PPT，先把自己帶來的一疊手繪草圖一張一張鋪在桌上。
中式坡屋頂配歐式石材立面，庭院裡有假山流水和月洞門，室內是開放式廚房和挑高客廳，每一張都是他用針管筆手繪的，線條幹淨利落，細節豐富到連假山上的苔蘚都畫了出來。
“這個方案定位是低密度高階別墅居住區，目標客群是江寧及周邊城市的高淨值人群。造價在三個方案裡是最低的，因為沒有大型公建，施工週期也最短。”
他翻到PPT的造價頁，“銷售週期預估三到五年，總銷售額能覆蓋整個專案的投資併產生利潤。”
他說完之後，秦川第一個接了話，“老城區的控規對用地性質有明確限制，大面積別墅區屬於一類居住用地，跟現有控規不符。”
三個方案全部講完，會議室裡陷入了短暫的沉默。
裴清言看了眼李洛，見他不說話，然後抬頭看向建築部總監賙濟。
“周總監，建築部這邊怎麼看？”
賙濟翻了翻面前的專案資料，他早就讓人把老城區的每一棟文保建築都摸底過一遍。
“CBD方案的施工量太大，兩棟超高層至少兩年起步，加上拆遷和基礎設施重建，整個專案沒有三五年下不來。中間的市場風險、資金壓力都太大。”
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