宗楠沒有光顧著看景觀。
她手裡的捲尺時不時拉出來量牆體開間，手電照牆角、樑柱位置，時不時低頭在列印的戶型圖上寫寫畫畫。走到廚房位置的時候她停下來，蹲下去用手電照著地面上的管道預留口看了一會兒。
“一層的格局大框架沒問題。”她站起來，手指指向廚房區域的幾個點位，“原始土建只預留了管道，廚房區域空間很大，但下水、燃氣點位預留不合理。燃氣主管的位置偏了將近兩米，如果要改，得從外牆重新走管。還有整棟房子地勢雖然不算低，但地下室下沉面積太大，原先的排水泵系統只預埋了基礎管線，沒有成套的防潮防水系統，這是最大的隱患。”
一行人順著主樓梯上二樓。
二樓主要規劃為主人起居層，一套超大的主臥大套間，附帶獨立露臺、八角觀景窗，另外分佈四間次套房，每間都帶獨立衛浴。還有一條獨立服務樓梯直通樓下後勤區域，傭人不用走主人主樓梯。閣樓在三層，接近兩百平方米，挑高充足，可以做藏書區、藏品儲藏或者小型私密工作室。
李東陽走到主臥的露臺邊上，傍晚的風從河面上吹過來，能聽見遠處水流的聲音。他掃了一眼視野，沒有多說，轉身跟著眾人下了負一層地下室。
一走進地下室，溫度明顯降了下來。
整個負一層接近兩千平方米，空間極其開闊，原始只是澆築好了水泥牆體，沒有做隔斷。預留有地下車庫入口，內部可以停十二臺車，外部環島空地還能額外停放二十臺以上。原始規劃位置可以劃分室內泳池、酒窖、私人影院、健身房、下沉庭院。但牆角部分地方能看到淺淺的水痕，空氣裡帶著一點潮溼的味道。
宗楠拿手電照了一圈地下室牆面和地面的縫隙，眉頭皺了起來。她蹲下來用手指蹭了一下牆角的白色痕跡，湊近聞了聞，站起來拍了拍手上的灰。
“看見沒，雨季的時候河水水位上漲，返潮痕跡很明顯。原土建只做了基礎防水，沒有二次防潮層，排風除溼系統完全沒裝。”她轉頭看著李東陽，“要是直接拿來用，不管做酒窖還是泳池，用不了兩年牆面就會返鹼發黴。”
看完主樓，幾個人步行走到副樓。
副樓一共兩層，空間方正，房間分割多，適合住安保人員、管家和後勤服務人員，也可以拿來做小型臨時會客點。副樓同樣存在下水管線簡陋、屋面部分排水槽老化的問題。
之後幾個人花了將近一個半小時，繞整片四十二畝的土地徒步走了一圈。
大片原生樹木，大片空地，有地方可以開闢網球場、露天泳池，大片草坪可以做小型私人宴會。河道邊上雜草叢生，沒有修駁岸，河岸泥土有區域性沖刷坍塌的痕跡。
全部實地走完，回到主樓入戶門位置的時候，時間已經接近晚上七點，天色開始暗下來了。中介的兩個助理先到車上整理資料，現場只剩下王凱、李東陽和宗楠三個人站在門廊下面。
王凱主動開口：“李先生，這套房源對外報價四點五億，走專案公司股權整體轉讓交易，四點一億可以談下來。股權交易，主體公司直接過戶，規避大額二手房過戶稅費。產權乾淨，沒有抵押，沒有司法糾紛，就看改造這邊您這邊的預算和週期。”
李東陽轉頭看向宗楠：“說說你的判斷。哪些地方小改就能搞定，哪些地方必須大動，工期、預算大概什麼區間。”
宗楠把手裡記滿筆記的戶型圖攤開，放在入戶臺階上面，手指在圖紙上划動，說得很實在，沒有虛頭巴腦的設計話術。
“先說不用大拆大建、屬於小改的部分。外立面石材質量過關，不用全部換掉，只做區域性修補、清洗。主樓、副樓主體樑柱結構完全合格，不用動主體結構。二層三層房間牆體分割大體可以沿用，不需要全部敲掉重建。樓上臥室的窗戶洞口尺寸都合理，只要更換高效能隔音隔熱玻璃就行。花園裡面原生大樹很多，大部分可以保留，不用全部砍伐。這一部分，設計加上區域性修繕、窗戶更換、基礎管線微調，算上人工，大概一千二百萬上下。工期如果人手充足，三到四個月可以全部做完。”
她話鋒一轉，點出必須大規模改造的地方。
“剩下就是要大改的幾塊。第一就是地下室，這個是重中之重。原有防水全部廢掉，要把地面牆面表層全部剷除，重新做多層防水、防潮，加裝整套機械排風除溼系統。地下車庫的排水系統全部重新做，防止河水漲水倒灌。地下室內部要重新做功能隔斷，規劃室內泳池、恆溫酒窖、影音室、裝置機房。這塊工程量巨大，不能省。”
她伸出手指數著剩下的專案。
“第二，全屋機電系統全部重做。這麼大的莊園，普通家用供電扛不住，要單獨申請擴容，中央空調、地暖、安防、消防、強弱電全部重新鋪設管線。原始預埋管線只能廢掉，不能繼續用。還有，你有保密會客的需求，需要單獨做一套物理隔離的保密會議室，訊號遮蔽，這套也要同步規劃進去。”
“第三，副樓修繕。屋面排水槽全部更換，後勤房間重新規劃，專門做安保值班室、管家辦公、後勤宿舍。”
“第四，室外整片四十二畝庭院。河道駁岸要加固修整，防止水土流失；做露天泳池、網球場、大型草坪、景觀水系，重新做整套室外給排水、照明。”
宗楠頓了頓，報出時間跟預算。
“如果選擇全套大改，不改動建築主體，只做內部機電、防水、室內空間、室外景觀。設計週期兩個半月，施工完整週期十個月。不能再快，地下室防潮防水工序有硬性等待時間，趕工後期一定會出問題。總預算，全部算進去，室內硬裝、全屋機電安防系統、地下室整套防潮工程、副樓翻新、四萬多平的庭院景觀，不含傢俱藝術品，大概在七千五百萬到八千五百萬之間。如果後期選進口頂級裝置、特殊定製材料，上限可以摸到九千萬。如果想壓縮預算，可以砍掉網球場，簡化部分庭院景觀，最低可以壓到六千五百萬，但是地下室防水和全屋機電絕對不能砍，這是底線，偷工減料後面就是無窮無盡的麻煩。”
李東陽低頭看著圖紙，手指輕輕點了點地下室那一大片區域：“地下室這塊，防水除溼不能妥協，保密會議室也要做出來。庭院不用搞得花裡胡哨，實用優先，網球場可以保留。”
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