等到蘇筱心動了之後，蘇寧約了個時間，把蘇筱帶到了位於靜安的一家咖啡廳。
地方是蘇寧挑的，主要是這裡安靜，人不多，特別適合談正事。
兩個人到的時候，靠窗的位子上已經坐了一個人，穿著一件深灰色的休閒西裝外套，頭髮是淺棕色的，五官輪廓很深，一看就是歐洲那邊的老白男。
老白男面前放著一杯黑咖啡，正在看一份英文版的中國房地產行業分析報告，聽到腳步聲抬起頭來。
立刻站起身朝蘇筱伸出手，用一口流利的中文說：“蘇筱女士，久仰。蘇寧經常跟我提起你，說你是一級造價師，成本管控方面的專家。我叫海傑明，你可以叫我傑明。”
“你好！傑明。”蘇筱跟海傑明握了握手，坐下來後忍不住多看了他一眼。
其實，蘇筱心裡還是有些意外的。
本來以為是自己的這個便宜堂弟忽悠自己，可是看眼前這個人的談吐和氣質，怎麼看都不像是一個普通司機能接觸到的角色。
但蘇寧就在旁邊坐著，表情依舊是非常的淡定，蘇筱也就不再胡思亂想了。
此時的海傑明反倒是非常務實的開門見山，把自己對這個行業的判斷和未來的商業計劃從頭到尾講了一遍，“蘇筱，我先說我的核心判斷。中國房地產行業的黃金時代已經過去了。從去年下半年開始，政策面連續收緊，融資渠道一條一條被堵上，三道紅線一劃，多少頭部房企已經在爆雷的邊緣。未來兩到三年內，市場上會出現大量的爛尾專案和閒置資產。傳統的買地蓋樓賣房的模式已經走不通了，誰還在這個模式裡死扛，誰就會死得很慘。”
“……”蘇筱點了點頭，沒有插話，讓海傑明繼續往下說。
蘇筱作為一名資深的房地產從業人士，又怎麼真的對房地產危局一無所知。
海傑明說：“但危中有機。我的思路是不碰增量開發，專注存量改造。簡單說就是低價收購爛尾樓盤和經營不善的商業物業，改造成長租公寓和人才公寓。當然也可以改造那些市中心的老破小。賺的並不是以前的那種銷售利潤，反而是長期穩定的租金回報和管理運營收益。”
“……”
海傑明翻開手邊的一份資料，指著上面的資料說道：“德國和日本的租賃住房市場非常成熟，超過一半的城市人口選擇租房而不是買房，租賃物業的運營收益可以做到年化百分之六到百分之八，而且極其穩定，不受買賣市場波動的影響。國內這幾年也開始推租購併舉，政策方向是明確的，但市場上真正能做出品質的租賃社群少之又少。幾個頭部企業試水長租公寓，賽道是對的，但他們的資金成本太高了，擴張太快了，一旦資金鍊繃不住就會出問題。”
蘇筱聽到這裡，問了一句：“傑明，你的資金成本跟他們比有什麼優勢？”
“我已經拿到了一筆境外長期低息資金，”海傑明說，“年化成本不到三個點，期限十五年。我不需要追求短期回報，不需要像那些拿了高成本資金的玩家一樣拼命擴張。我可以穩紮穩打地做，一個一個專案收購，一個一個專案改造，把品質做出來，把運營做紮實。這個市場是方興未艾的，誰先進來把標準立住了，誰就是這個賽道的規則制定者。”
蘇筱又問：“資金結構怎麼設計的？純股權還是股債結合？”
海傑明回答：“股債結合，優先資金佔六成，劣後資金佔四成。劣後資金我自己出，優先資金是境外那筆長期低息貸款。這個結構的好處是槓桿適中，抗風險能力強，市場不好的時候我們不會因為資金鍊斷裂而死掉。”
蘇筱接著問：“改造專案的成本模型你算過嗎？一個爛尾樓從收購到改造到交付運營，前期投入多少，回本週期多長？”
海傑明笑了，看著蘇筱的眼神里多了一層欣賞，“蘇寧跟我說你是成本管控的專家，果然名不虛傳，上來就問成本模型。我算過，我拿一個具體的專案給你舉例。假設收購一個五萬平米的爛尾住宅樓，收購價格是市場價的四折，改造內容包括內部裝修、水電管網更新、公共區域打造，總投入大概在這個數。”
接著，海傑明又是在紙上寫了一個數字，推給蘇筱，“改造完成後按市場租金的八折定價，入住率保守按百分之八十五算，回本週期大概在六年到八年之間。如果運營做得好，入住率提到百分之九十五以上，回本週期可以縮短到五年以內。而且這個模型只算了租金收益，沒有算物業本身的資產增值。但我的邏輯是，資產增值是錦上添花，租金收益才是核心，我們不靠賣房子賺錢。反正等到恐慌情緒出現了之後，房子也是賣不掉的。”
蘇筱在心裡飛速地算了一筆賬。
她做造價這麼多年，對數字的敏感度是天生的。
海傑明給出的資料她過了一遍腦子，便發現這個模型確實是站得住腳的。
前期投入主要是資產收購和改造，後期收益靠租金。
回本週期雖然不短，但現金流極其穩定，不受銷售市場波動的影響。
在房地產市場即將進入寒冬的大背景下，這種模式反而比蓋樓賣房要安全得多。
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