要把事情講清楚，非三言兩語可以。碰到這種長篇大論，徐榮習慣輕搖隨身之畫扇侃侃而談，表現出一些些的忘乎所以。但見對面的曹大統領盯著自己手中摺扇轉動了幾圈眼球，眼神中流露出明顯的厭惡感來，始知外界關於梁山五子不善隱藏情緒的風傳是為千真萬確，於是慌忙收起摺扇，正襟危坐。
漢地九州徵收賦稅和徭役有免稅政策，有功名在身計程車紳享受免役，名下一定數量田地可少交或完全免稅（秀才、舉人等功名可免稅田畝數量相差很大），這一方面是朝廷對這些人的優待用於籠絡士人，另一方面則是士紳階層鑽空子的結果。而普通百姓該交的不該交的稅賦一個大子也不能少。稅是稅，役是役。稅多為田稅，按照稅率有多少田繳多少稅，役則是徭役。明初時士人雖有優免但朝廷免除的只是他們的雜役而非賦稅。嘉靖二十四年朝廷出臺優免條款，確定各級士人優免額度：京官一品優免役糧三十石、人丁三十丁，以下遞減，至九品優免役糧六石、人丁六丁；外官減半；舉、監、生員優免糧二石、丁二人；致仕優免本品十分之七。萬曆年對士紳的優免政策進行升級：現任甲科京官一品免田一萬畝，以下遞減；外官減半；致仕免本品十分之六；未仕進士優免田最高可達三千三百五十畝，未仕舉人優免田一千二百畝；生員、監生八十畝。
看見了嗎？甭管在職的退休的、當官的在野的，一免到底，力度空前。
看清楚了嗎？是萬曆年，不是萬曆帝。出臺這項免稅政策的究竟是誰？不言而喻。
直接優免士紳階層稅賦和雜役，之所以用田畝數來作為優免雜役的額度是因為許多雜役都被算入田稅之中，雜役能折算成錢。有政策就有算計，朝廷和地方的博弈從古至今。朝廷的規定是規定，下面的執行是執行，具體就是大量士紳和官員勾結將徭役和稅賦轉嫁到老百姓身上，士紳有一種騷操作就是勾結官吏偷偷將自己的土地劃到百姓身上，這樣官府收稅的時候就到百姓家裡去收取，搞得很多草民明明沒有多少土地卻要繳納大量稅賦。老百姓不光要繳納國家定下的正稅，各種地方攤派和雜稅也別想跑，攤派和雜稅可比正稅狠多了！明朝正稅其實不高，奈何官員上下其手貪汙腐敗，地方官定下的各種攤派讓小民活不下去。為有口飯吃，百姓開始想辦法逃稅，最有效最好用的方式就是投獻。自耕農和富戶主動變成黑戶，將自己的田地投獻給有功名計程車紳，不僅不問士紳要一分錢還每年倒貼銀子給他們（地租），這看起來很不可思議但卻是可行操作，基本邏輯是這樣的：我成不了官員和舉人我做老爺家奴總可以了吧。我種地，你收我稅還讓我服勞役是不是？那我不種國家的地了還不行嗎？舉人官員家的地不是不收稅嗎？那我就把我的地給舉人官員不就行了？連丁銀（人頭稅）都不用交了。
投獻能省錢。投獻之後土地就歸士紳所有，百姓不需要給官府繳納稅賦和雜役錢，作為鑽空子的代價，必須給士紳們意思意思支付一定的錢糧，那比交給官府的少多了，相當划算。而對於士紳們來說土地就跟白撿的一樣，白撿來的田還不用交稅。這就叫雙贏。
投獻對雙方都是隻賺不賠的買賣。這麼好的生意肯定有的是人做，於是投獻變得平常和完善。具體做法是雙方在投獻之前商議好每年的地租和土地使用年限，然後百姓低價將自己的土地“賣給”士紳，自己則成為士紳的佃戶。一頓操作後，百姓其實種的還是自己家原來的那塊地，只不過其名義上屬於士紳了，每年只需交給士紳少許地租就行，不需要再向官府繳納稅賦。即使受田士紳把田賣與別人，仍舊是舊佃戶耕種還租叫做賣田不賣佃。而士紳為吸引百姓主動投獻競相壓低地租以吸引更多的人來投獻，畢竟他們不需要任何成本，只需在家中坐等就有人主動送田送錢，實為天大的美事。而且雙方的這種合作有相關文書認證保證，很大程度上解決百姓土地投獻以後被士紳吃幹抹淨不認賬的風險，這為投獻者解決了後顧之憂。
投獻的存在就是明朝造冊登記的賦田越來越少的原因。所謂“一邑之中，有田者十一，無田者十九。”
曹少給自己點了根菸，斜眼看向徐榮，淡淡問道：“那麼，你覺得投獻合理嗎？”
“利字當頭，在商言商，合理。然…”
“直接說然而。”
徐榮一愣，他完全沒想到對方會出此言。想了想，正色道：“徐家為一己私利亦不曾免俗，然長此以往大明不得萬年，該當一朝千古了。”
曹少騰一下站起來，“你很不錯，有膽識。今天不能讓你大老遠的白跑一趟。”
由著老鄉情分加上對徐階的尊敬，更有對來者的喜愛，曹少向招商員徐榮開出的合作條款簡單明瞭：徐家出地皮，徐家出項目全部工程款。徐家享有優先購房權且數量不限。說白了，這個方案精髓在於由徐家承擔松江府梁山商業中心專案建設全部費用以換來購房排隊號。需要強調的是，這個購房排隊號絕不忽悠人，能實實在在以成本價買到房子。聽好了，是成本價哦。
這也許是迄今為止中國乃至世界範圍內最不平等的商業契約、最狠的殺熟。事實上，條約內容已幾乎探到徐家授權徐榮的底限。幾乎二字表明徐家的底限真實為：拿到70%房產的支配權，包括購買、出售、租賃許可權。徐家心裡有筆賬，梁山地產能夠帶動周邊房地產升值，而周邊的地都是他徐家的。有著絕高智商的松江徐氏搏的就是這個。
“可否按京城梁山小鎮規章，引入衛生所？”
“這個自然，凡大型地產專案衛生所為必備配套設施。”
富貴險中求！徐榮一看條款在自己的授權範圍內，當場拍板定下。
好眼光！有魄力！
徐家心目中的專案是大型商業綜合體，名字還是楊承祿給出的主意，叫做‘松江府梁山商業中心’，此商業體不同於北京的梁山小鎮，梁山小鎮屬於住宅與商業混合體，梁山商業中心是個純商業地產。
話說松江府城外兩裡地還有一個城，叫做倉城。這個倉城建在市河邊上，是個規模頗大的漕運倉庫，倉庫建有頗具規模的城牆看著像個城，故名倉城。此乃松江府大宗商品集散地，經河網通大運河。此等規模巨大的倉庫，我們乾脆把之叫做超大型倉儲批發市場。如此規模宏大的批發市場，在世界範圍內來講是一等一的存在，規模地位要比後世的義務小商品批發市場更加高大上。松江府有個有趣的現象存在，一般的府州縣都是城裡繁榮城外蕭條，獨松江府是府城外繁榮府城內稍遜，就是因為有倉城的存在。
梁山商業中心位於倉城河對岸，堪稱地利。徐榮道出真情，將來進貨商家的船排隊能排到20裡外的黃浦江橫潦涇去。曹少本鄉本土的，隨口揶揄道：“海瑞同學對你徐家也算做了件好事。”此話把徐榮鬧了個大紅臉。
此話怎講？海瑞對徐階窮追猛打幹盡壞事，可海瑞在松江為官時疏浚了橫潦涇，把松江府市河、吳淞、黃浦三條黃金水道打通，使得水運四通八達連貫周邊的蘇州、湖州、乃至周莊、烏鎮、黎裡、同里等，特別是水路連通了震澤、南潯後，讓松江府也沾了生絲轉口貿易的分潤。現如今徐家坐莊梁山商業中心，可不得感謝海瑞麼！
“還有個事要問你，我一個遊子竟不知道董其昌府邸究竟在老家何處？前些年吶施州鬧瘟疫，一個好朋友不幸罹難。他年輕時曾與董公之女傳有佳話，聽說那董家小姐年紀輕輕就去了。”
“曹叔所言可是田更年？”
“正是。”
“確有其事。董公之女董祖怡不似其父其兄，為人良善多情，與田大人一見鍾情，且因董公阻撓抑鬱而死。”
怎麼回事？聽徐榮講來這個董其昌是個十足的壞蛋啊。曹少不解道：“聽田更年講，董其昌願意促其美事，是董小姐暴病而亡不及成親。”
”。潭龍白外門西在就宅老家董的燒被。變之’宦董抄民‘前年11，啊，前年十有方，端多惡作子父公董。昌其董殺先，強米柴要若：唱般這謠有家老“--”。池差有會不當知皆孺婦事此“，頭搖搖榮徐
。下板底腳叔叔他在就府昌其董的蹤所知不的叨唸常他，事這講他跟得不兒會等。那住就家叔叔森泰，啊潭龍白外門西在是來原。嚯嚯
”。聽聽來說也妨不，宦董抄民“，水續他給起曹，水茶子杯半下喝口大榮徐見
。倪端見窺》實事宦董抄民《獻文部一的府江松在傳流時當從以可？呢宅董燒火發引事何因又？膺填憤義此如何為姓百竟究。鄉返敢才季秋年是至州蘇、江鎮轉輾，逃出惶倉昌其董的歲二十六，邸府昌其董攻圍畔潭龍白集齊姓百縣數近遠等浦青、亭華，月三春早年6161的程揚越穿在就。的樣這是事
。冤鳴家陸為，播演肆酒寮茶在口之人書說借，案公樁這喻暗字二白黑用故，白思號昌其董，黑面來生芳兆陸是要主名為此以。子父氏董指直頭矛，》傳白黑《本話擬了作創此據者事好有。格出加更為所作所常祖董次這，鄰鄉逐驅宅民拆強際之第宅建擴在源祖董子三昌其董，前此。息平此就未並卻事。罷作能只，樣怎敢又前面家董在生庠小小個一陸。免倖能沒都室臥的芳兆陸連至甚，番一劫打府陸將勢順還，人搶家陸往前仗執火明人餘百二丁家及侄子氏董集糾常祖董。宅陸在匿藏英綠疑懷家董故，好父英綠與曾年早，人江松是亦，）員生（生庠學府，芳兆陸。蹤行匿英綠助幫芳兆陸學同的己自是疑懷並，怒大然常祖董。返不去一此自，親省家歸恙抱親母口藉英綠。妾為納）此意中昌其董是言傳亦（中看常祖董子次昌其董被侍的英綠作個有府董。爭之陸董的年5161於起緣事。件事”宦董抄民“了生發間期家在閒賦昌其董在就，而然。卿常太拜，山出速迅份師帝日昔藉憑董，基登常朱子太到待，赴不拒婉他，政參南河為其用啟詔下帝曆萬，歸辭他。變其觀靜保哲明擇選然自昌其董的挪騰轉閃於善，烈愈演愈爭之位儲的洵常朱王福與常朱繞圍，年末曆萬。講宮東）常朱（子太任曾，京朝當是份個一另董，外之家畫書了除。義意代時劃有上史代古國中在這，宗二北南為分可亦壇畫出提他。解見到獨自有更面方論理畫繪在，位地的重輕足舉有界畫在，白思號宰玄字昌其董
。縣七府一江松遍傳象形的里鄉行橫人欺勢仗子父常祖董、昌其董，此自
