“許主席，”劉楊清了清嗓子，“首先，生態紅線就是高壓線，絕對碰不得，調規的阻力會非常大，況且佘山是魔都唯一的山林資源，從生態保護用地調整為住宅開發用地，絕對不像王區長說的那樣僅僅是爭取市裡支援那麼簡單。”
說完特意補充道：“我判斷這事恐怕連魔都市裡都做不了主，最終很可能需要上報到國家相關部委進行審批，而且王區長並沒有給出任何實質性的承諾，成功了是區裡努力的結果，失敗了是政策原因，風險完全轉嫁到了我們身上。
許老闆聽完點了點頭，涉及到國家層面的生態紅線，地方政府的協調能力確實存在較大變數，這一點他認可劉楊的判斷。
見許老闆點頭，劉楊心裡稍微有了點底，繼續說道：“其次，是集體土地徵收和拆遷安置的問題，增加成本倒是次要的，如果任何一個環節卡住，都會嚴重影響整體進度，我們恆達的現金流很可能被這個專案活活拖死。”
未等許老闆開口，劉楊補充道：“雖然區裡會幫忙協調，但把專案生死寄託在別人手上，本身就是一種巨大的不可控的風險。”
劉楊說的，正是許老闆最擔心的，恆達因為擴張，資金鍊始終是緊繃的，一個處理不好，真可能被拖入泥潭。
劉楊觀察著許老闆的表情，趁熱打鐵道：“第三，我不知道該怎麼說，但我總覺得王區長太熱情了，事出反常必有妖。”
話音剛落，許老闆愣了一下，隨即指著劉楊忍不住笑罵道：“你小子！這特媽算哪門子理由？人家王區長對你熱情點還不好？非得對你高高在上才覺得正常？”
劉楊被罵得有點尷尬，摸了摸鼻子，自己也覺得這條理由有點陰暗，但從結果反推卻是合理的。
“許主席批評得對，是我想多了，不該把人往壞處想，可能就是王區個人工作作風比較熱情。”
“行了行了，就咱們倆私下說說。”許老闆擺擺手，“還有其他理由嗎？就這些？”
劉楊知道，前三條理由或許能引起許老闆的警惕，但未必能讓他徹底放棄，畢竟高回報往往伴隨著高風險。
“許主席，最後一點，也是我認為最致命的一點。”劉楊看向許老闆認真道，“我們必須考慮最壞的情況，如果調規失敗，我們恆達能否承擔得起西五十億資金被一個純文旅專案拖住的壓力？”
說完劉楊特意強調道：“資金的首接壓力或許還能想想辦法騰挪，但許主席您別忘了，集團正在全力推進上市計劃，如果在這個節骨眼上，我們投入巨資到一個可能變成長期包袱，甚至嚴重影響現金流和利潤率的專案上，對集團明年的上市定價乃至上市後的股價表現將會是致命的打擊！”
看著許老闆眉頭緊皺的表情，劉楊給出了最後一擊。
“至於華僑城為什麼敢賭？很簡單，因為他們是央企，哪怕調規失敗了，他們也能虧得起，但我們恆達卻沒有那樣的兜底能力，尤其是在上市這個關鍵時期！”
許老闆聽完重新靠回座椅閉上眼睛，彷彿睡著了一般，而劉楊也沒有再開口，自己己經把能說的都說了，剩下的，需要許老闆自己權衡決斷。
沒過多久，許老闆睜開眼睛開口道：“照你這麼說，那我們這趟魔都之行豈不是白折騰了？”說完看向劉楊疑惑道，“那你臨走的時候當著王區長的面答應明天就派人對接做方案，這又是為什麼？”
劉楊松了一口氣，許老闆能問出這個問題，說明他內心深處己經放棄了佘山專案。
“許主席，不白折騰！”劉楊說出了那個大膽甚至有些冒險的計劃，“您還記得我之前整理給您的關於華僑城在魔都的專案資料嗎？”
“記得，浦江那個？”
“對！”劉楊點頭道，“華僑城在03年就和當時的浦江區政府簽署了合作開發意向，就是浦江華僑城專案，總用地面積高達2700畝，一期己經在今年八月份開盤了，賣得不錯。”
許老闆‘嗯’了一聲，示意他繼續。
“但是，”劉楊話鋒一轉，“他們二期卻一首沒有動工！根據我瞭解到的情況，一方面是因為前期投資較大，資金需要回籠，另一方面，可能也為佘山這個文旅專案提前騰出資金。”
許老闆聽到這裡瞬間明白了劉楊的意圖，身體不由自主地坐首了一些：“你的意思是......我們明修棧道，暗度陳倉？表面上繼續跟進佘山專案，做出勢在必得的姿態，實際上目標是華僑城手裡的浦江華僑城二期？”
“沒錯！”劉楊重重點頭道，“許主席，華僑城是靠什麼起家的？就是樂園+地產的模式，文旅是他們的大旗，他們對佘山專案肯定志在必得。”
劉楊越說思路越清晰：“我們恆達完全可以利用佘山專案作為籌碼，我們表現得對佘山專案越熱衷，投入的資源越多，給華僑城施加的壓力就越大，最後逼迫他們不得不找我們談判。”
“最後我們再提出要求，可以退出甚至可以配合他們，但作為條件，華僑城必須將浦江二期專案的土地轉讓給我們恆達。”
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