梁康看向螢幕中三塊地分別介紹道：“管委會帶著我們去了市國土局，初步溝通的結果是，先批覆我們三個塊地。”
“第一塊地是位於蕪市職業技術學院銀湖校區東側的R01地塊，用地面積301畝，容積率1.5。”
“第二塊地，是位於天柱山路以南，長江路以西的R10地塊，用地面積398畝，容積率2.5。”
“第三塊地，是位於長江路以東，廣福路以北的R05地塊，用地面積143畝，容積率1.5。”
說完梁康丟擲最終問題：“現在的問題是，三塊地一起拿還是分批拿？”
劉楊靠在椅背上，瞇著眼睛看著螢幕上用紅圈標出的地塊位置，這三塊地分佈得有點散，彼此之間都不在一起，兩兩之間差不多有一公里左右的距離，這對於後期的集中開發、統一管理來說有點麻煩。
“梁總，專案公司這邊什麼意見？”劉楊問道。
“劉董，專案公司這邊兩種意見都有。”梁康回答道，“如果三塊地一起拿，好處是可以落袋為安，避免後期的規劃調整和政策變化風險，但是三塊地加起來總的建築面積上百萬平方米，肯定要分期開發，如果首批銷售不理想的話，後面兩塊地長期不開發，是有被政府收回風險的。”
“分開拿的話，倒是能避免這個問題，可以根據市場情況靈活調整，但是後期萬一政策和規劃有變，剩下兩塊地就不一定是我們的了。”
梁總他們是不知道未來房價的走勢，所以不敢做出決定，只能從常規的風險控制和資金安全形度來分析，但他劉楊知道啊！
如果沒記錯的話，大概在07年底到08年中，受次貸危機影響，國內房價會有一波較大的下跌，部分城市跌幅可能達到40%左右。
但是從08年第三季度開始，央行透過多次降息，降低房貸利率和首付比例等措施後，樓市開始逐步回暖。
直到11月份國家推出四萬億經濟刺激計劃後，房價觸底反彈，這種反彈並不是連續地漲，而是跳著漲！北上廣等一線城市更是大幾千、上萬的漲！
如果現在就三塊地一起拿，雖然距離07年底還有兩年時間，但問題在於，按照和政府籤的協議，只有主題樂園的主體工程驗收通過後，配套的住宅用地才能取得預售許可證，開始對外銷售。
主題樂園按照目前的建設計劃和複雜程度，最快最快，也得等到07年初才能基本完成驗收，那留給住宅銷售的時間視窗，滿打滿算也就半年多。
半年多的時間，要銷售掉上百萬平方米的住宅？這特媽根本不現實！
一旦銷售不暢，資金無法快速回籠，擺在面前的就兩條路：要麼咬牙降價，犧牲利潤甚至虧本出貨，快速回流資金，要麼就只能硬扛著，把房子壓在手裡大半年甚至更久。
無論哪條路，到時候巨大的資金沉澱成本和財務費用，都會帶來難以估量的壓力和風險。
想到這裡，劉楊開口問道：“梁總，按蕪市當地的規定，土地出讓後，如果超過多長時間沒開工，政府有權無償收回土地使用權？”
梁總立馬回道：“劉董，按照蕪市現行的土地管理規定，出讓的土地，原則上要求一年內必須動工開發，如果因特殊原因需要延期，可以申請一次，最長延期一年，也就是說，算上延期一次的話，最長有兩年時間，但是，”
說完特意補充道，“如果滿一年未動工，按照合同約定，需要繳納土地出讓價款10%的土地閒置費，不過......這10%的土地閒置費，到時候透過一些......變通的操作，應該是能申請減免。”
劉楊一聽最長可以免費閒置兩年，心裡立馬就有了底。
“梁總，那就這樣定。”劉楊直接拍板道，“先拿蕪市職業技術學院銀湖校區東側的R01地塊，等半年後再看市場情況拿剩餘兩塊地，政策就算有變化，半年時間，風向也變不了那麼快，應該沒什麼大風險。”
“至於我們先拿的R01地塊，反正最早也要等到07年初才能達到預售條件，乾脆直接奔著精裝修現房銷售去！透過一年多的時間，把我們的產品力做到極致，爭取在蕪市一炮打響我們恆達的品牌力！”
“雖然前期資金沉澱會多一些，開發週期拉長，資金成本增加，但只要我們產品足夠硬，口碑打出去，就能為我們後面R10、R05兩個地塊的銷售提前預留出充足的溢價空間！”
劉楊之所以做出這個在旁人看來極為激進的決策，核心依據就是他重生帶來的先知！
他就是要用R01地塊做出品質標杆，把品牌口碑做到極致，同時‘等半年’的真正目的是為了將R10和R05兩塊地的兩年閒置期屆滿精準地卡在08年中旬，等那個時候開工，開盤時間正好能趕上08年底那波由四萬億刺激計劃引爆的超級行情！
屆時，擁有強大品牌溢價和絕佳市場時機的R10和R05專案，一步跨越經濟週期，想不火爆都難！
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