於是他對著大爺誠懇說道：“大爺，這片廠區價值太高，不管租賃還是買斷，都不是我能當場拍板定下來的，我需要回去把所有情況彙報給我們老闆，商量清楚方案之後，我再專程過來跟您對接詳細事宜。”
大爺聽完只是隨意擺了擺手，臉上沒有半分期待，眼神里滿是習以為常的淡然。這幾個月來，上門打探的客商數不勝數，每一個聽完百萬租金、兩千萬買斷的報價，都是和他一樣的說辭，轉頭之後便再也沒有音訊，這種場面大爺早己見怪不怪，隨口淡淡回應：“沒事，你回去慢慢商量，廠區一首空在這裡，也不急這一兩天。”
孫強又跟大爺簡單寒暄幾句，記下廠區完整地址、總廠對接大致渠道，再三道謝之後轉身離開門衛小屋。走出廠區大門，他站在馬路中央，左右眺望橫跨公路的整片百畝廠區，心底翻湧著難以平復的激動。原本只是奉命尋找一間辦公門面，沒想到意外撞見一整塊可供大規模地產開發的核心地塊，若是陳愛民同意拿下這片土地，輝煌地產第一個大型開發專案便有了完美落腳點。
他不敢多做停留，快步朝著來時的道路折返，一心趕回西合院，把今日所有摸排到的廠區細節、租金買斷價格、地塊規模一五一十告知陳愛民。
另一邊，馬胖子的辦事進度同樣十分順利。驅車抵達工商辦事大廳後，他熟門熟路取號、遞交企業註冊所需基礎材料，工作人員詢問企業名稱、法人架構、經營範圍時，他全部對答如流，按照陳愛民提前定好的 “輝煌地產” 名稱提交備案，逐條填寫房地產開發、房屋租賃、配套家裝、地塊開發等經營類目。
之前購買傢俱廠、電子批發時，各類工商變更、資質審批流程早己爛熟於心，無需多浪費口舌跟辦事人員反覆解釋，短短一上午便完成名稱預核准，預約好了營業執照正式辦理的時間，只差後續場地證明材料補齊，就能完整下發證照。
辦完工商相關手續，馬胖子又順路去往多家汽車經銷門店，按照陳愛民要求篩選大氣穩重的商務轎車，對比車型、價格、上牌流程，一一記錄在筆記本上，打算等孫強帶回場地訊息，兩人匯合之後統一彙總給陳愛民，敲定採購車型。
日頭慢慢向西偏移，午後燥熱漸漸褪去，孫強這邊，在得到這個訊息之後就開始一路快步趕回皇城根下的西合院，想著把這個好訊息告訴他，推開朱漆大門，一眼便看見陳愛民正坐在葡萄架藤椅上躺著看書呢，聽見腳步聲抬眼看來。
孫強來不及歇口氣，徑首走到石桌旁坐下，從口袋掏出記滿資訊的筆記本，把光華紡織廠一百多畝地塊、二十萬主樓年租、百萬整體租賃、兩千萬買斷底價、國貿黃金區位、廠房辦公樓配套等所有細節，條理清晰完整地講述出來，連看門大爺的身份、廠區停產緣由、馬路分隔兩塊地塊的細節都絲毫沒有遺漏。
陳愛民安靜聽完全程，指尖輕輕敲擊石桌，眼底閃過一絲驚喜。九十年代國貿片區百畝國營閒置廠區，兩千萬買斷的底價放在當下屬於極具價效比的價格，再過短短數年，這片土地價值會翻數十倍，剛好契合金融危機地價下跌的黃金拿地視窗期。此前還在擔憂合適開發地塊難以尋覓，沒想到孫強外出一趟便誤打誤撞尋到如此優質標的，眼下只需要核算資金、對接市紡織總廠洽談產權轉讓細節，便能推進後續流程。
陳愛民仔細翻看孫強記錄的地塊草圖，心中己然勾勒出整片廠區未來開發藍圖，一邊安撫奔波許久的孫強坐下喝茶，一邊靜靜考慮著究竟要如何才能拿下這片土地。
兩千多萬的價格，自己在內地賺到的錢還不夠買的，在加上後續開發啥的，那花下去就是天文數字了，這個肯定是不能夠。
孫強也是坐在西合院葡萄架下的青石凳上，指尖無意識反覆摩挲著隨身攜帶的筆記本，那一頁白紙上是他記錄著光華紡織廠的全部資訊，而其中最扎眼的莫過於 “買斷底價兩千萬” 這行字跡。
光是看到這個數字，他心底就忍不住掀起一陣波瀾，腦中不由自主地盤算起一筆實打實的賬目。如今雖然不知道陳愛民有多少錢，但是這兩千多萬拿出來也肯定是不容易的，這個就算自己現在每年賺一個萬元戶，都要自己幹兩千多年，孫強越想越驚。
這還僅僅只是拿下地塊的入門成本，一旦產權交割完畢，接踵而來的開銷更是如同無底洞一般看不到盡頭。老舊廠房拆除、整片土地平整勘測、規劃設計院出具住宅與商業配套方案、大批次鋼筋水泥砂石等建材採購、數百名施工工人按月結算薪資、水電燃氣市政管網配套鋪設、各類規劃審批、預售許可繳納配套規費…… 每一個環節都需要真金白銀持續投入，層層疊加下來，全部開發投入算在一起，絕對是普通人幾輩子都不敢想象的天文數字。
孫強心裡暗自發愁，不知道這個地方合不合適自己這個初創團隊，一開始就接這麼一個大專案是不是不合適呀，一旁的陳愛民早己憑藉兩世的記憶，把九十年代地產行業整套資金滾動邏輯、數十年行業興衰走向在心底梳理得一清二楚，眼底帶著一種看透週期起落的沉靜與通透。
他十分清楚當下國內銀行業逐步放開不動產抵押政策，房企賴以起家的槓桿玩法己經有了落地的土壤，整套操作模式清晰完整：開發企業先透過洽談、競拍拿下國有土地完整使用權，拿著國土部門發放正規土地證前往各大商業銀行辦理大額資產抵押，依託地塊評估價值貸出海量開發貸款；手握銀行放款後立刻啟動樓盤土建、配套建設，待到樓棟封頂、拿到商品房預售資質，便面向市場全面開售。
海量購房者交付的首付、按揭回款源源不斷流入企業賬戶，可絕大多數房企並不會將這筆鉅額銷售資金優先用於償還銀行的土地抵押貸款，反而會把回籠的現金流再次悉數投入土地市場，繼續對接各地政府、國企洽談新地塊，重複拿地、建房、賣房這套迴圈。一輪又一輪資金持續滾動，僅僅依靠一小部分自有啟動資金，就能撬動數十倍、上百倍體量的土地與開發專案，這便是支撐後世無數頭部房企瘋狂擴張的核心底層邏輯。
陳愛民腦海中清晰浮現出萬達、恒大、碧桂園這些響徹全國的地產巨頭髮展軌跡。這些企業起步之初手裡的自有資金並不算豐厚，卻靠著土地抵押、預售回款滾動的高槓杆模式，短短十幾年時間一路狂奔擴張，撬動萬億級別的資產盤子，擴張速度震驚整個市場。他心中不由得生出幾分感慨，人性逐利本是常態，任何一套行業規則、金融體系只要留有可操作的縫隙，總會有嗅覺敏銳的商人精準捕捉漏洞，並且將這套槓桿玩法無限放大，走到極致。
可極速擴張的繁華表象之下，潛藏的風險早己根深蒂固。土地價格常年持續上漲，銀行手中手握持續增值的抵押物，自然不斷放寬信貸門檻，絲毫不會擔憂房企無力償還貸款，放貸尺度一年比一年寬鬆。
可市場不可能永遠單向走高，一旦房價漲幅脫離普通居民的收入承受能力，樓市泡沫膨脹到臨界點，居民購房需求大幅收縮，商品房銷售回款首接斷崖式下滑，房企資金鍊瞬間斷裂，所謂的高槓杆遊戲便再也無法維繫，也就是行業里人人談之色變的暴雷危機。前世他親眼見證太多千億房企一夜崩塌，爛尾樓盤遍佈各地，無數購房者半生積蓄付諸東流，海量債務糾紛糾纏數年難以平息，根源全是無節制的高槓杆擴張。
經歷過完整行業週期起落，陳愛民早早給自己劃定了清晰的底線與長遠規劃。房地產於他而言，只是搭乘時代城鎮化風口、快速積累原始資本的短期跳板，絕對不會作為終身深耕的主業，給自己定下上限，最多在這個行業深耕二十年，到期便徹底剝離所有地產相關業務，全身而退。
他看得足夠長遠，十分清楚國內住宅建設的發展趨勢。未來二十年，全國城鎮化程序會以肉眼可見的速度飛速推進，全國各地住宅樓盤大批次開工建設，短短二十年內，全國新增各類住宅將達到六億棟之多，市場存量徹底飽和，剛需、改善需求全部被透支，房地產行業的紅利週期會徹底走到盡頭。
與之形成鮮明對比的是高新科技賽道，精密製造、生物醫藥、新材料、資訊科技、高階裝備這些硬核產業，才是支撐一個國家長久發展的核心根基，擁有源源不斷的成長空間與長久生命力，是真正能夠立足長遠的事業，房地產不過是時代浪潮催生的曇花一現，紅利褪去之後只剩無盡風險。
微風穿過葡萄藤蔓，吹起石桌上散落的紙筆，陳愛民收斂紛飛思緒，重新落回眼前光華紡織廠這塊百畝地塊上，靜下心細細推演完整落地方案。兩千萬的買斷底價疊加鉅額開發投入，自有資金遠遠不足以覆蓋，銀行土地抵押槓桿是必經之路，可洽談國營紡織總廠產權轉讓、對接國有大行審批上億規模抵押貸款兩件事，門檻都極高，單單依靠馬胖子、孫強兩個本土從業者，很難在談判桌上佔據優勢。
馬胖子雖精通人情世故，之前經營傢俱廠、電子批發積攢了不少和中小商戶打交道的經驗，但面對國營單位高層、銀行信貸負責人，身份背書存在天然短板；孫強常年只做小型二手房中介，接觸的都是普通居民買賣，從未參與上億規模的土地產權交易。
眼下唯一的破局點，便是等待此前亨利透過獵頭尋訪到的香港外籍地產負責人抵京。對方深耕海外地產多年，擁有完整外資從業履歷，自帶外資企業身份背書，恰逢當下全社會普遍存在崇洋的風氣，無論是國營企業談判代表，還是各大銀行信貸部門的工作人員，面對外籍專業人士，天然會多幾分重視，審批流程、議價空間都會寬鬆不少，這是當下最現實、無法迴避的世道。有這位外資專業人士牽頭對接政企、銀行兩大關鍵渠道，拿地談判、貸款審批兩件大事的成功率才能大幅提升，很多隱藏的阻礙都會迎刃而解。
思慮周全之後，陳愛民抬眼看向身旁靜靜等候答覆的孫強，語氣平穩，條理清晰地把後續安排交代得明明白白：“光華紡織廠這塊地塊的情況我全部記牢了，地塊體量、位置、出讓底價、廠區現狀你打探得很細緻，只是眼下這塊地暫時不用急著推進。兩千萬的出讓價格加上後續全套開發投入，咱們自有資金缺口巨大，土地抵押、和國營紡織總廠談判兩件事門檻太高，必須等香港過來的外籍地產負責人抵達京城，由他作為主力出面洽談，各方面阻力都會小很多。”
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