八十年代的東京，基本就是鐵板一塊。
自民黨長期掌權，政客、官僚、大財閥綁成鐵三角，利益死死纏在一起。三菱、三井這些頂級老牌財閥，壟斷了東京的土地出讓、銀行貸款、專案審批所有核心資源。
之前被美國逼著簽了廣場協議，日元直接暴漲，出口製造業直接被幹廢。日本央行只能瘋狂降息放水，市面上廉價熱錢滿天飛。
實體行業承接不住這麼多資金，海量熱錢全部湧入東京樓市、股市。全日本所有人都信死了一句話：東京地價永遠不會跌，巨大的經濟泡沫就此成型。
這個年代的日本水特別深。
議員靠基建工程換選票，高層官僚手裡握著所有實權審批。外面新來的資本想大規模拿地？根本行不通，層層隱形限制卡死你。外資想買商業地產，還要走一堆嚴苛申報流程，處處受限。
而且日本的排外，可不僅僅只是針對外國人。
只要不是財閥內部圈層的人或公司，平等的被他們排擠在外。
普通中小地產公司，撿點邊角小利潤還行，想啃大蛋糕、拿優質地塊，完全沒門。
東京真正的核心好地，從來不會公開掛牌售賣。財閥、老牌地主的優質地塊，全部是內部流轉。
要麼給自己旗下公司開發，要麼低價轉給圈層內的關係企業。外面的中型開發商，連土地交易訊息都拿不到，壓根沒資格參與。
就拿銀座、丸之內這種頂級核心地段來說，整個八十年代，公開出讓的地塊屈指可數，全部被財閥內部瓜分乾淨，外人根本插不上手。
老牌地主也極度排外，極其不信任圈外公司。
他們寧願低價賣給財閥熟人，都不願意高價賣給外來中型企業。對他們來說，維護圈層關係，比多賺一點錢重要得多，這就是當時地產圈的潛規則。
銀行這邊更是偏心到家。
低息貸款、大額授信，全部優先餵給財閥旗下的地產巨頭。中小開發商根本拿不到正規低成本銀行貸款，只能借利息翻幾倍的地下高利貸，天生就輸在起跑線上。
也正因為這套畸形生態，陳晉早早和遠山社長定好了策略：徹底放棄東京核心五區，不跟老牌財閥正面硬剛。
結合今年的市場行情，陳晉精準鎖定了三類中小資本能拿下、且漲幅超過核心區的黃金地塊，都是財閥看不上、但政策紅利滿滿的窪地。
第一類，首都圈近郊，所有新幹線、地鐵沿線地塊。
現在三菱、三井的目光全盯在東京核心區的超大商業、寫字樓地塊上，根本瞧不上近郊的鄉下地皮。
這些地大多在本地農戶、小地主手裡，沒有資本壟斷，不用去和別人競價，出價合理就能穩穩拿下。
但沒人知道，86 到 89 這三年，近郊軌交沿線地價直接暴漲3.5 到 4.2 倍，漲幅碾壓東京核心區。
配合低息槓桿滾動開發，實際收益比死守核心高地價地塊誇張太多。
第二類，東京 23 區外圍的老舊工業區改造地塊。
這些舊工廠地塊面積不大，一千到三千平為主，零散細碎，做不了超級大盤。財閥嫌整合麻煩、利潤不夠集中，壓根懶得碰，剛好是中小開發商的專屬紅利。
更關鍵的是東京都政府在強行推動工廠外遷，舊工業用地改住宅，審批寬鬆、稅費減免，成本低、開發快。
三年漲幅穩定在2.8 到 3.3 倍，而且挨著市區，主打上班族剛需，建好就賣、回款飛快，比近郊生地穩太多。
第三類，政府重點規劃的新興新城、商住片區。
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