從深圳返回香港後，林致遠立即讓研究團隊分析海南房地產形勢。陳志明帶領的香港團隊效率很高，三天後就提交了詳細報告。
5月12日，致遠資本香港辦公室。
雖然正式的裝修還沒完成，但臨時辦公室已經佈置得像模像樣。牆上掛著中國地圖，海南島的位置用紅色標記，旁邊貼著各種資料和剪報。
“情況比想象的更嚴重。”陳志明指著圖表，“1991年，海南商品房平均價格每平方米1400元，到今年4月，已經漲到3500元，漲幅150%。而同期海南城鎮居民人均年收入只有2500元，房價收入比達到駭人的14:1。”
分析師張偉補充：“更可怕的是投機氛圍。我們調查了海口二十個樓盤，發現超過60%的購房者不是自住，而是轉手牟利。很多房子在竣工前已經倒手三四次，每次加價20%到30%。”
沈清秋看著那些資料：“這讓我想起荷蘭鬱金香泡沫。”
“本質一樣。”林致遠說，“都是脫離基本面的炒作。不同的是，鬱金香泡沫破滅隻影響投機者，房地產泡沫破滅會拖垮銀行，影響實體經濟。”
周敏從法律角度分析：“還有一個風險——很多專案手續不全。土地出讓不規範，規劃許可缺失，預售許可證沒辦就賣房。一旦政策收緊，這些專案都會出問題。”
陳志明總結：“我們的判斷是，海南房地產泡沫大機率會在一年內破裂。觸發點可能是貨幣政策收緊，也可能是某個大專案爛尾引發連鎖反應。”
林致遠站在地圖前，沉思良久。作為一個投資者，他本能地看到了做空的機會——如果可以像在日本股市那樣，在泡沫頂峰時反向下注，可能獲得鉅額收益。但理性告訴他，這不一樣。
“我們不做空。”他最終宣佈，“原因有三個：第一，做空中國房地產政治上敏感，可能引發不必要的麻煩；第二，我們剛進入中國市場，需要建立正面形象，而不是投機者形象；第三，也是最重要的——泡沫破裂會傷害很多普通人，我們不應該從中牟利。”
他轉身面對團隊：“相反，我們要做的是準備救援。當泡沫破裂後，會有很多優質資產被錯殺，那時候才是我們出手的時候。陳志明，你繼續跟蹤海南形勢，建立預警機制。張偉，研究泡沫破裂後可能的機會。周敏，提前研究相關的法律和收購流程。”
這個決定讓團隊有些意外，但仔細一想，又符合林致遠一貫的風格——長遠眼光，穩健操作，兼顧商業與社會責任。
會議結束後，林致遠單獨留下陳志明：“志明，我知道你們華爾街出身的人，習慣尋找各種套利機會。但我希望你理解，在中國做投資，不僅要算經濟賬，還要算政治賬、社會賬。”
陳志明點頭：“我明白，林先生。其實在滙豐時，我也看到過很多短期行為帶來的長期惡果。您的理念更可持續。”
“那就好。”林致遠拍拍他的肩，“下週我們去上海，考察浦東新區。那裡也在搞開發，但模式與海南不同，值得我們學習。”
