“沒有住宅銷售回款，前兩年怎麼覆蓋商業空置？”
“現有商戶意向來自哪裡？”
“如果招商不滿，是否縮減公共配套？”
韓志勇沒有拿住宅模型硬答。他承認盛達的優勢是建設和物業，不是本地客流，空置風險會透過分期開發和自有資金承擔，公共配套按出讓條件交付，不與招商率掛鉤。
輪到張凡時，對方也沒有放鬆。
“舊店剛開不久，一次熱度能不能支撐大型商業？”
“不能。”張凡把兩版建設圖擺出來，“所以一期已經縮小。舊店驗證過的先建，沒驗證過的只預留，不用土地價格逼專案把樓蓋滿。”
韓志勇當場提出異議。
“分期可以減少空置，但他們沒有大型專案施工團隊。道路、主店和公共配套同時開工，誰對總進度負責？不能用舊店裝修經驗代替工程管理。”
評審人員讓張凡回答。
“目前沒有確定總包，也不把內部員工臨時改成工程團隊。”張凡說，“拿地後公開招標。設計、施工、監理分別籤合同，任何一家不能同時替自己驗收。”
“總包沒定，履約計劃憑什麼成立？”韓志勇問。
“憑節點和違約條件成立，不憑某家公司名字。盛達也可以投標，但透過資格不等於提前中標。”
秦通隨後把盛達材料裡的客流預測翻到對應頁。
“你們把鄰縣兩個住宅專案的人均消費直接套到內唐。這裡沒有你們的住戶，也沒有已經簽約的主力店。物業經驗能證明會收租，證明不了鋪能租出去。”
韓志勇沒有迴避。
“所以盛達按最壞空置率準備資金，不把未籤商戶算收入。”
“那商場做不起來呢？”
“公共配套按合同交，商業部分由盛達承擔結果。不會因為招商差就要求改住宅。”
規劃人員讓兩家公司把這句話寫進補充承諾。張凡補上施工必須公開招標和獨立監理；盛達補上用途不調整時仍履約、不得以招商率申請削減公共配套。
兩家公司三天內提交修改稿。競買多了兩道不能靠報價蓋過去的責任。
兩家公司都透過資格審查。盛達失去住宅利潤後，最高報價空間縮了，但施工能力和物業經驗仍是優勢，誰也沒有自動出局。
當天晚上，韓志勇又約張凡見面。這次他沒帶住宅圖，只帶了盛達的工程和物業專案表。
“獨立拿地，盛達還會算。但這塊商業離不開你們的超市和本地供應鏈。換一種談法，盛達可以不爭專案控制，只做施工管理和後期物業。”
秦通問：“退出競買？”
“條件談妥，可以考慮。沒談妥，報名繼續有效。”
韓志勇把專案表推到張凡面前。
“你們有客流，我們有建設經驗。沒必要只在價格上分輸贏。”
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