街對面的霓虹燈招牌次第亮起，準備迎接又一個繁華而未知的夜晚。
而卡座裡，三人之間的空氣，卻因為一個共同的、模糊的指向而微微發燙。
幾杯凍奶茶見了底，桌上的菠蘿油也只剩下一點酥皮碎屑。
陳婉心將那份平面圖影印件仔細摺好，推回給秀兒，鏡片後的眼神冷靜得像在解一道數學題：“秀兒，我明白你的想法。增值，無非兩條路：提升租金現金流，或者拉高資產估值。純室內翻新，屬於‘錦上添花’，在舊樓市場裡，租客對價格敏感，裝修成本很難透過租金完全收回，回報週期會拖得很長。”
馮永發用吸管攪著杯底最後一點冰塊，發出嘩啦嘩啦的響聲，計算器就擺在手邊：“我剛才按中等偏上的裝修標準粗估了一下，就算你自己那兩套，全部換新廚衛、地板、刷牆、換燈，每呯成本大概在八十到一百塊。你兩套加起來不到八百呯，硬裝就要六萬到八萬。現在月租一千五一套，裝修好了，樂觀估計能提到一千八？甚至兩千？一個月多收三五百，一年西千到六千。光是回本，就要十到十五年。這還沒算工程期間的空置損失，以及租客可能因為裝修漲價而搬走的風險。”他搖搖頭，“一算賬，骨頭都輕了。除非……”
“除非什麼？”秀兒追問。
“除非是動結構，比如把兩套打通做成一套大單位，或者改變間隔，增加房間數，瞄準不同的租客群。”馮永發來了點精神，但很快又萎靡下去，“但這又是向屋宇署報批，又是找結構工程師，還要搞定大廈公契和其他業主，成本和複雜度指數級上升，更不划算。我們這點錢，不夠看。”
陳婉心點頭補充：“而且，大廈公契通常對改動外立面、公共管道有嚴格限制。就算只是內部改動，如果涉及承重牆，風險很大。”
空氣有些凝滯。
窗外的車流聲和茶餐廳裡的喧譁彷彿隔了一層。
秀兒的手指無意識地摩挲著冰涼的杯壁。
她沒有立刻反駁，也沒有露出沮喪的神色。
她只是微微垂著眼，看著杯壁上凝結又滑落的水珠，那軌跡像極了眼下看似清晰實則困頓的路徑。
小打小鬧，回報太慢。大動干戈，成本太高，風險太大。死衚衕？
不。
她抬起眼，眸子裡映著窗外霓虹細碎的光，那光並不凌亂，反而有種沉靜的聚焦。
“婉心，永發，”她聲音平穩，卻帶著一種轉換頻道的清晰，“我們換個角度。如果……不動我那兩套的內部呢？”
“不動內部？”馮永發愣住。
“對。”秀兒拿起那張平面圖，指尖點在代表樓宇公共區域的位置，“如果只改造外觀，還有這些公共部分呢？比如樓道，比如外牆，比如大門口。整棟樓如果看起來乾淨、安全、明亮，是不是……所有單元，都能跟著升值？包括我那兩套。”
陳婉心推了推眼鏡，露出思索的神色：“理論上是這樣。公共區域的改善屬於‘外部效益’，能提升整棟樓宇的形象和居住品質，從而帶動所有單位的估值和租金潛力。但問題是，這涉及全體業主。你不是業主管委會，你只是其中一個單元的買家。你要說服其他六七個甚至更多的業主同意，並且分攤費用。管理協調成本，恐怕比你裝修自己那兩套還要高得多。”
“業權分佈呢？”秀兒看向馮永發，“永發，能不能查一下，這棟樓除了我買的這兩套，其他單元都分別在誰手裡？”
“這個簡單，”馮永發立刻應承，“透過中介行內部資料和田土廳查冊就能搞清楚。不過秀兒，就算查清楚了，你要挨家挨戶去敲門，談錢，談工程，談未來？這種舊樓業主，很多都是小業主，自住的怕麻煩，放租的怕花錢，長租客更沒話語權。難。”
“先查清楚。”秀兒沒有退縮，“總得知道，我們面對的是一盤什麼樣的沙子，才能想怎麼把它聚起來。”
週末的午後，陽光白晃晃的，帶著南國初夏特有的、蠻橫的暖意。
秀兒沒有約任何人，自己坐叮叮車來到了灣仔。
她找到了那棟不起眼的舊樓。
它夾在兩棟稍新的樓宇之間，外牆是那種經年累月被雨水和灰塵浸潤過的灰黃色，有些地方牆皮剝落，露出裡面深色的水泥。
樓齡看上去比她買的西環唐樓還要老些。
。去進走，門大的駁斑皮漆、的掩虛開推
。來而面撲味氣雜複的香線和菜飯的來飄戶住層各及以、溼、塵灰著合混一
。敗破得顯更，上壁牆的痕劃和漬汙滿佈在照燈，燈的黃昏盞一著開也天白，暗很里道樓
。圓些有得損磨經己緣邊，的泥水是梯樓
。涼冰糲去上，鏽鐵的褐黑下底出，落經己分部大，漆的紅暗著刷，藝鐵的式老是手扶
。去上走層一層一
。盪迴裡間梯樓的曠空在聲步腳
