三個多小時的審稿，與其說是“審稿”，不如說是“學術交流”。張博厚教授偶爾會提出一些專業的見解，補充一些相關的研究觀點，李東陽則能快速領會，及時調整，兩人配合得十分默契；陳新元則在一旁協調，偶爾提醒一些論壇分享的注意事項，確保演講稿既能體現專業性，又能貼合論壇氛圍，讓臺下的專家學者和學子們都能聽懂、認可。
凌晨一點半，審稿工作終於結束。經過兩人的打磨和完善，演講稿變得更加嚴謹、完善，更具說服力。最終，在陳新元和張博厚教授的提議下，李東陽在演講稿的開頭末尾，新增上了一行字：本演講稿相關資料來源有相關機構的正式授權，輔導老師陳新元教授，張博厚教授。
臨了，對演講稿十分滿意的張教授，還是忍不住的問了一句：“你有考研的打算麼？”
說實話，李東陽是沒有的，但是此情此景好像說沒有也不合適，於是只能說道：“如果精力允許的話，應該會考慮的。”
別人說這話肯定會被罵裝逼，但是李東陽他們是知道的，被金融耽誤的流行音樂人。
即使人家金融學專業天賦異稟，但是畢竟目前人家經濟來源還是來自音樂圈。
第二天上午論壇繼續，
李東陽的演講稿，早已在清晨通過了組委會的稽核，稽核過程中，他的名字便悄然在本屆論壇中傳開。負責審稿的幾位組委會老師，都是國內經濟學領域的資深學者，看完他的演講稿後，無不眼前一亮，紛紛找到陳新元，毫不吝嗇地誇讚著李東陽的天賦與專業素養，言語間滿是賞識。
下午三點，本次論壇的最後兩場辯論發言。
李東陽代表本科層次優秀青年代表發言，其次雷軍作為武大優秀畢業生企業家代表發言。
臨上臺李東陽才知道還有這個環節。
關注了下才知道，這個是組委會早有安排，只不過自己本就是打醬油的規劃，所有論壇日常他開啟始就沒正眼看過。
“下一位，有請來自東海交通大學安泰經濟與管理學院的本科生李東陽，代表本科層次優秀青年代表，為我們帶來分享，大家掌聲歡迎！”主持人的聲音透過麥克風傳遍整個會場，語氣裡帶著幾分期待。
李東陽深吸一口氣，整理了一下西裝領口，起身朝著主席臺走去。
臺下的目光瞬間聚焦在他身上，有好奇，有期待，也有幾分輕視——畢竟，在這場頂尖學者齊聚的論壇上，一個本科生上臺分享，難免會讓人覺得“資歷尚淺”。
於和與全志成坐在不遠處，看到李東陽走上臺，兩人對視一眼，都從對方眼裡看到了驚訝。他們怎麼也沒想到，這個昨天還和他們一起在宿舍抽菸閒聊、看似對學術不太上心的學弟，竟然能代表本科層次優秀青年上臺發言，心裡滿是疑惑與不解。
尊敬的各位老師、各位前輩、各位同學：
大家好。我是來自東海交通大學安泰經濟與管理學院的本科生李東陽。今天站在這裡，我其實非常忐忑 —— 剛才發言的各位前輩，都是國內金融與地產領域的頂尖學者，... ...，當下我們熱議的 “商業地產黃金時代”，本質上是一場由住宅調控催生的虛假繁榮；而中國商業地產的核心困局，從來不是供給不足，而是 “需求端的結構性錯配” 疊加 “融資端的底層邏輯錯配”。
如果這兩個錯配不解決，未來 3-5 年，我們一定會看到商業地產的大規模空置潮與債務違約潮。
... ...
商業地產的融資困境，從來不是 “缺錢”，而是國內融資工具的底層邏輯，和商業地產的盈利模式完全不匹配。
... ...
這就出現了一個致命的問題：用 1-3 年的短期資金，去投一個需要 10-15 年才能回本的長期資產，這就是典型的期限錯配。 我給大家舉個很直白的例子：這就像你借了一筆 3 年的消費貸，去買一套需要 10 年才能回本的出租房，你每年的租金連利息都覆蓋不了，只能靠借新還舊續命，一旦銀行不給你續貸，你就只能斷供。
... ...
中國商業地產的未來，只有一條路：從 “開發銷售” 的住宅化模式，徹底轉向 “持有運營 + 資產證券化” 的資管模式。 未來商業地產的核心競爭力，從來不是拿地的能力，不是融資的能力，而是運營能力 —— 是你能不能把一個專案做活，能不能持續提升租金現金流，能不能給投資者帶來穩定的長期回報。
... ...
現在的虛假繁榮，終究會退潮。只有迴歸商業的本質，解決了融資端的底層錯配，中國的商業地產，才會迎來真正的黃金時代。
我的發言完了，謝謝大家。
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