周明遠愣了一下，點頭確認 —— 這個數字，連很多業內做資產證券化的人都記不清具體數值，這個本科生居然能精準說出來。
李東陽繼續說道：
“但我想請大家注意兩個今年剛出來的政策訊號，都是公開可查的：第一個是今年年初，證監會、發改委聯合召開的不動產證券化專題研討會，明確提出要‘研究推進公募 REITs 試點，完善配套稅收政策’；第二個是今年 5 月，財政部、國稅總局下發的《關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》，給企業資產重組的所得稅減免開了明確的口子，這就是給 REITs 的資產過戶鋪路。
我再給大家看一組我拿到的美聯儲 2011 年《全球 REITs 市場發展報告》的授權資料：全球 37 個有成熟 REITs 市場的國家，有 32 個都是先搞試點，給試點專案開稅收優惠的綠色通道，再逐步完善立法，而不是先把所有法律都改好再推 REITs。包括我們的鄰國日本、新加坡，都是先試點 3-5 年，再出臺專門的 REITs 立法和稅收優惠政策。中國的公募 REITs，一定會走同樣的路，不是等所有條件都成熟了再做，而是做起來再逐步完善。
再看第二個問題：收益率不夠的問題。我想先糾正一個行業裡的普遍誤區：不是中國的商業地產天生收益率低，是我們現在的開發商，根本就沒想著靠運營賺收益率。
我給大家做一組 A 股上市公司年報的公開資料對比：陸家嘴 2011 年年報顯示，其 100% 持有、統一運營的 12 個商業物業，平均淨租金收益率是 5.7%，空置率常年穩定在 5% 以內；而同樣位於上海核心商圈、同期開業的某散售型商業專案，根據其產權交易公告資料，淨租金收益率只有 2.1%，空置率 28%。
為什麼差這麼多？因為散售的專案，產權分散，小業主只想漲租金，根本不管業態規劃，客流根本留不住；而持有運營的專案，從招商階段就做了精準的業態配比，甚至會給優質商戶免租期，培育商戶的生意，最終實現租金和客流的雙向增長。
所以，不是收益率達不到，是絕大多數開發商，根本就沒去做運營。REITs 的作用，不是給那些散售的、運營稀爛的專案接盤，而是給那些願意做運營、能做出穩定現金流的專案，提供一個合規的退出渠道。你能把收益率做到 5%，你就能發 REITs，就能回籠資金，去做下一個好專案；你只會拿地蓋樓賣商鋪，你就拿不到錢，最終被市場淘汰。這就是我所說的‘倒逼’—— 不是靠政策倒逼，是靠市場的生存規則倒逼。”
這段回應說完，會場裡的掌聲比剛才更加熱烈、更加持久，幾乎要再次掀翻人文科學館的屋頂。學子們紛紛起身鼓掌，臉上露出了敬佩的神情；專家學者們也頻頻點頭，眼神里滿是讚賞。
前排的中南財經政法大學宋清華院長，對著身邊的陳信元主任豎了個大拇指，語氣裡滿是讚歎：“你們安泰這個本科生，把全球REITs市場的政策演進和國內的政策訊號，摸得這麼透，邏輯這麼縝密，很多博士生都做不到，真是個不可多得的好苗子。”
陳新元笑著點頭，臉上的驕傲難以掩飾，輕輕說道：“李東陽，確實很是優秀啊”雷軍也抬手鼓掌，眼神里滿是認可，對著身邊的助理低聲說道：“這個年輕人，很有想法，也很有實力，後續可以多關注一下。”
互動環節依舊在繼續，隨後，來自金陵科技大學的研究生，起身提出了關於商業地產行業現實困境的疑問——中小開發商資金鍊緊張，無法承擔長期持有運營的成本，該如何破局；緊接著，華中科技大學的研究生，又提出了行業龍頭企業的運營模式，與李東陽所講的“持有運營+資產證券化”模式存在衝突，該如何解釋。
面對這兩個同樣尖銳的問題，李東陽依舊從容不迫，沒有絲毫慌亂。他結合具體的行業案例，引用最新的行業資料，層層剖析，逐一解答，既回應了疑問，又補充了自己的觀點，邏輯閉環，條理清晰，每一個回應都精準戳中問題核心，讓臺下的聽眾深受啟發。
許雨桐舉著手機，全程錄下了李東陽的每一個回應，臉上滿是驕傲與自豪；
四輪對決，讓下午的論壇進入了一個小高潮。
作為東海交大安泰經管學院的系主任，陳新元坐在前排，臉上的笑容就沒有消失過，嘴角微微上揚，眼底的驕傲幾乎要溢位來。
他微微靠在椅背上，指尖輕輕敲擊著桌面，內心早已掀起了波瀾，暗自直呼：昨晚拉著老張熬夜審稿、打磨演講稿，果然是物超所值！
這個李東陽，真是給學院長臉，給自個兒長臉！等今天回去，一定要把本場論壇的影片，在學院內部群、教師群裡多轉發幾遍，讓所有師生都看看，他們安泰經管的本科生，到底有多優秀。一想到這裡，陳新元的臉上，笑容愈發燦爛，連腰板都挺直了幾分，接受著各位同行投來的讚許目光，心裡滿是自豪。
最後一輪提問，讓李東陽沒想到的是，前排的雷軍竟然舉手了。
全場瞬間安靜了幾分，連主持人都愣了一下，隨即反應過來，語氣裡難掩驚喜：“沒想到，我們竟然迎來了一位特殊的提問者 —— 小米科技的雷軍先生。雷總，您平時都是作為嘉賓被提問，今天主動舉手，想必是李東陽同學的分享，給了您很多啟發？有請雷總提問。”
雷軍接過工作人員遞來的話筒，先是對著臺上的李東陽微微點頭，語氣裡滿是賞識與鄭重，沒有絲毫企業家的架子，卻帶著直擊核心的尖銳：“東陽同學，你好。我從事創業和企業管理多年，聽過無數行業分享，但今天你的發言，讓我非常震撼 —— 一個本科生，能把商業地產的融資邏輯、資料規律吃得這麼透，用公開資料和境外授權研究，把行業的底層矛盾講得明明白白，難能可貴。”
頓了頓，雷軍話鋒一轉，丟擲了精心思考的問題，“我今天不想問商業地產的具體問題，想借你的邏輯，問一個跨行業的融資難題。你剛才反覆強調，商業地產的核心困境是‘短期資金配長期資產’的期限錯配，靠 REITs、長期機構資金能破解。但我所在的科技創業領域，面臨著和商業地產相似，但更復雜的融資困境 —— 小米今年剛完成 2.16 億美元的 C 輪融資，估值達到 40 億美元，但我們和所有科技企業一樣，是輕資產模式，沒有商業地產那樣的土地、物業作為抵押物，研發投入是長期的，回報週期可能比商業地產更長，甚至 5-10 年才能看到明確收益。”
