1972年的香港，像是被人從外面撬開了一道口子，光從縫隙裡灌進來，照得整座城市發燙。
街面上的車多了，工地的圍板多了，地產經紀的招牌像蘑菇一樣從騎樓的縫隙里長出來，密密麻麻地排滿了彌敦道兩側，連樓與樓之間那道窄到只能容一個人側身透過的空地也沒放過。
有人蹲在茶餐廳門口翻報紙，翻到地產版的時候手指會在某一欄停下來，用指尖順著那行鉛字划過去，像是在用指腹的觸感確認那道漲價曲線是不是真的已經畫到了他預期的那一行。
新生兒的出生率也在漲，整座城市的呼吸被新的人口和新的工地同時填滿，到了連牆縫都在往外滲熱的程度，沒有一塊磚是涼的。
港島和九龍的建成區土地早就被擠到了極限，舊區的樓挨著樓，晾衣繩從這扇窗拉到那扇窗，把天空切成一塊一塊不規則的碎片；新樓盤遲遲跟不上，一九六九年全年新建住宅不過七千六百一十八套，只有高峰期四分之一，存量空置樓房被迅速消化，房源緊缺直接拉動租金和地價起飛。
有人在舊樓的天台加建鐵皮屋，有人在陽臺的邊角再隔出一間只能放下一張摺疊床的空間，像是一幅已經畫滿的畫紙，被人沿著邊角一點一點地補到邊緣都磨成了毛邊。
一九七二年，紅磡海底隧道正式通車。港島和九龍的二十多公里通勤壁壘在通車的一瞬間被壓成了不到兩公里的直線距離，跨區土地價值開始重估，市場普遍看好全港土地升值空間。
有人在隧道通車的第二天就坐著巴士過了一趟海，只是為了看看對面那些以前覺得太遠的地段現在還剩多少沒被圈起來的空地，像是要用自己的目光替那些還沒掛牌的土地提前畫一道線。
同年，港英政府官宣十年建屋計劃和新界新市鎮開發規劃，政府大舉開拓新界土地，長遠土地預期被開啟，但老牌英資地產商嫌棄新界偏遠不願開荒，商機留給了華資開發商。
華資地產商的地皮從不靠近中環，他們從新界入手，翻修舊廠房，填平舊魚塘，把那些連英國人都不願多看一眼的荒地一塊一塊地圈起來，沿著規劃路線的外沿依次排好，再沿著同一道軌跡依次標價。
同年，尼克松訪華。中美破冰的新聞傳到香港的時候，中環的茶樓裡有人把筷子擱在碗沿上，抬起頭來愣了一下，又低下頭去夾菜了。
外界的預判比本地人更早落地——香港作為內地對外視窗的價值被重新估算，東南亞熱錢開始大量湧入香港樓市和股市，像是有人在同一道水閘的同一側同時擰開了多隻閥門。
南洋的資本、北美華人的匯單、臺灣的舊錢，沿著各自的通道在同一條水泥路面匯合，填平了那些原本橫亙在街面和賬本之間的溝壑，把每一個剛掛牌的新盤都推到了超出它自身容積的高度。
然後英鎊貶值了。貨幣貶值催生通脹，老百姓手裡的錢在縮水，存在銀行裡的積蓄正在被稀釋成無人認領的舊賬。最直接的反應是什麼？趕緊花出去。買什麼？買房。
香港的房價從這一年開始真正起飛。
上半年其實還好，恒生指數年初三百二十四點，依託經濟利好緩慢上行，房價先從半山、淺水灣、九龍塘的豪宅開始領漲，像是有人在那些已經鋪平的地基上依次加了底座。
然後普通住宅、商鋪、工業用地價格跟著上漲，炒賣樓花成為普遍投機手段，有人連圖紙都沒見過就交了定金，簽完字之後站在售樓處門口，把收據對摺放進襯衣口袋裡，手指按了一下那層紙面的厚度，又在紙上摸到了那道摺痕的邊沿，才轉身離開。
下半年，長江實業的李嘉誠、新鴻基地產的郭得勝、李兆基、馮景禧、恆隆地產的陳曾熙、合和實業的胡應湘、新世界發展的鄭裕彤紛紛上市。
他們站在交易所的銅鑼前面，有人把手握成拳頭擱在臺面上，有人把手按在桌上那道已經被磨得發亮的漆面上方，有人把目光放得比眾人預期的更遠一些，看著那些正在建的地基和未來會連線它們的路網，在腦海中把尚未澆築的樓層逐一填進空缺處。
八仙過海，各顯神通。
怡和等英資洋行也紛紛下場，像是有人把同一張牌桌加長了一截，讓兩邊的人都能同時把籌碼推到中間。
霍英東倒是對這個沒什麼興趣。雖然樓花是他發明的，但他現在的精力主要放在澳門。
一九七零年葡京賭場開業，他把重心轉移到澳門博彩、酒店、碼頭配套地產經營上。澳門旅遊娛樂有限公司他持股三成，是第一大股東，港英針對他，他就去找葡萄牙人玩。
更何況他還賣建材——海沙東的綽號不是白叫的，光是填海用的砂石就夠他吃好幾年的，像是一根已經鋪好的暗渠，不需要他多看一眼，也照樣替他走完那一段不需要他彎腰和動筆就能鋪好的路線。
包玉剛更是理都沒理地產，一九七二年正是全球海運景氣的黃金階段，他的核心精力全部用來擴張油輪和乾貨船隊，旗下的亞洲航業、隆豐投資早已完成上市，牛市階段只是順水推舟享受自家航運股票漲價、適度配股集資用來添置新船，資金優先投入海運，而非土地投機。
李祖的操作更簡單——他什麼都不幹，只放貸款。地產五虎舉債豪賭，借誰的不是借？李祖沒那麼多錢？大哥二哥也沒有嗎？那就三姐在日本刮地皮咯，反正日本欠那麼多呢。
他不搶地，不建樓，不上市，只是坐在美記的辦公室裡，把一筆一筆的貸款合同簽出去，利率不高不低，擔保不多不少，像是用同一道已經鋪好的軌道，把地產商的錢送進工地，再讓工地長的樓把其中的部分利潤按月返還。他操心的是別的事。
他在深水灣買了一棟洋房。
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